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Sie tragen gerade Verantwortung für das Vermögen eines anderen Menschen – und eine Immobilie steht zum Verkauf. Vielleicht steigen die Pflegeheimkosten, vielleicht kann das Haus nicht mehr bewirtschaftet werden, vielleicht braucht die betreute Person das Kapital für den Lebensunterhalt. Was immer der Anlass ist: Als rechtlicher Betreuer mit dem Aufgabenkreis Vermögenssorge können Sie eine Immobilie nicht allein verkaufen. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen – und es genehmigt nur, wenn der vereinbarte Kaufpreis einem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht. Dieser Artikel erklärt den Ablauf in der Reihenfolge, in der er tatsächlich stattfindet.
§ 1850 BGB (in der seit dem 1. Januar 2023 geltenden Fassung) ordnet die gerichtliche Genehmigung für Verfügungen des Betreuers über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte an. Das bedeutet: Der notarielle Kaufvertrag entfaltet seine volle rechtliche Wirkung erst, wenn das Gericht zugestimmt hat und diese Genehmigung Rechtskraft erlangt hat. Unterschreiben und beurkunden reicht nicht – die Genehmigung ist die Bedingung, unter der der Vertrag wirksam wird.
Das Gericht ist dabei keine Formalinstanz. Es prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient und ob der Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Ein Preis unterhalb des Verkehrswerts wird ohne stichhaltige Begründung regelmäßig nicht genehmigt – auch dann nicht, wenn er für alle Beteiligten nachvollziehbar erscheint.
Hinweis: Diese Ausführungen dienen der rechtlichen Orientierung und ersetzen keine anwaltliche Beratung. Stand: September 2026.
Der häufigste Fehler in der Praxis: Erst wird ein Käufer gefunden und ein Preis verhandelt, dann stellt der Betreuer den Antrag beim Gericht. Das Gericht misst den Preis am Verkehrswert – und liegt dieser deutlich höher, muss der Betreuer erneut verhandeln oder einen neuen Käufer suchen. Bei drängenden Pflegekosten kann diese verlorene Zeit erhebliche finanzielle Folgen haben.
Der richtige Weg: Den Verkehrswert ermitteln lassen, dann erst mit der Vermarktung beginnen.
Es gibt zwei anerkannte Wege zur Verkehrswertermittlung:
Was nicht ausreicht:
Ein Gutachten nach ImmoWertV berücksichtigt Lage, baulichen Zustand, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Vergleichswerte. Es muss so dokumentiert sein, dass das Gericht die Herleitung Schritt für Schritt nachvollziehen kann.
Ist der Verkehrswert bekannt und liegt ein ernstes Kaufangebot vor, entwirft der Notar einen Kaufvertrag. Dieser Vertrag enthält einen Genehmigungsvorbehalt: Er wird beurkundet, tritt aber erst in Kraft, wenn das Betreuungsgericht zugestimmt hat und die Genehmigung Rechtskraft erlangt hat. Das ist keine Ausnahmekonstruktion – es ist der gesetzlich vorgesehene Weg.
Käufer müssen hierüber vollständig informiert sein. Wer nicht weiß, dass der Vertrag schwebend unwirksam ist, kann falsche Erwartungen an den Einzugstermin knüpfen, die Finanzierung zu früh abschließen oder die Mietwohnung kündigen. Eine klare Aufklärung vor der Beurkundung schützt alle Beteiligten.
Liegt das Kaufangebot unter dem ermittelten Verkehrswert, braucht der Antrag eine schriftliche Begründung, warum das Gericht trotzdem zustimmen sollte. Diese Begründung muss das Wohl der betreuten Person nachvollziehbar in den Mittelpunkt stellen.
Den Antrag stellt der Betreuer – nicht der Notar und nicht der Käufer. Zuständig ist das Betreuungsgericht an dem Ort, an dem die betreute Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat (§ 272 FamFG). Befindet sie sich in einem Pflegeheim, ist das in der Regel das Gericht am Standort des Heims.
Ein vollständiger Antrag enthält:
Das Gericht prüft vier Fragen:
Das Gericht kann einen Verfahrenspfleger einsetzen, der die Interessen der betreuten Person im Verfahren vertritt, und weitere Unterlagen anfordern. Die Verfahrensdauer variiert erheblich: Gerichte in ländlichen Bezirken entscheiden teils in einigen Wochen, in städtischen Ballungsräumen dauert es oft mehrere Monate.
Stimmt das Gericht zu, ergeht ein schriftlicher Genehmigungsbeschluss. Dieser Beschluss ist nicht sofort vollstreckbar. Er muss zunächst Rechtskraft erlangen – die Beschwerdefrist nach §§ 303 ff. FamFG muss ablaufen, ohne dass eine Beschwerde eingelegt wird, oder alle Beschwerdeberechtigten müssen auf Rechtsmittel verzichten.
Erst mit dem Rechtskraftvermerk auf der beglaubigten Abschrift des Beschlusses darf der Notar den Vollzug einleiten. Wer diesen Schritt unter dem Zeitdruck aller Beteiligten überspringt, setzt den Vertrag dem Risiko einer Anfechtung aus. Der Rechtskraftvermerk gehört zum notariellen Vollzugspaket – ohne ihn darf nichts weitergehen.
Hinweis: Rechtliche Orientierung, keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.
Mit der beglaubigten Abschrift des Genehmigungsbeschlusses in Rechtskraft laufen die letzten Schritte:
Der Erlös gehört der betreuten Person. Er muss auf einem gesonderten Konto geführt werden und unterliegt der Aufsicht des Betreuungsgerichts. Eine Weiterleitung an Angehörige oder die eigenverantwortliche Verwendung durch den Betreuer ohne gerichtliche Genehmigung begründet eine persönliche Haftung.
Reicht ein Betreuer ein Gutachten ein, das methodisch unvollständig oder nicht nach ImmoWertV erstellt wurde, fordert das Gericht ein ergänzendes oder neues Gutachten an. Das kostet Wochen und kann dazu führen, dass der Käufer abspringt – mit dem Risiko, den gesamten Vermarktungsprozess neu beginnen zu müssen.
Wenn ein Käufer nicht weiß, dass der Vertrag schwebend unwirksam ist, handelt er nach der Unterzeichnung wie nach einem regulären Kauf: Finanzierungszusagen, Kündigung der Mietwohnung, Handwerkerbeauftragungen. All das passiert im Vertrauen auf einen Vertrag, der noch nicht in Kraft ist. Die Aufklärung ist Pflicht, nicht Option.
Pflegeheimkosten sind oft der Auslöser für den Verkauf – und der Erlös soll schnell die laufenden Kosten decken. Trotzdem ist er Vermögen der betreuten Person und muss entsprechend verwaltet werden. Eine unkontrollierte Weiterleitung ohne gerichtliche Genehmigung – auch wenn sie gut gemeint ist – begründet eine Haftung des Betreuers persönlich.
Eine gesetzliche Frist für das gerichtliche Genehmigungsverfahren gibt es nicht. Anhaltspunkte aus der Praxis in Baden-Württemberg und vergleichbaren Bundesländern:
Gesamthaft ist ein Zeitraum von vier bis neun Monaten realistisch – vom Beginn der Wertermittlung bis zur Eintragung im Grundbuch. Wer pflegebedingt dringend auf den Erlös angewiesen ist, sollte diesen Zeitraum von Anfang an einplanen und frühzeitig mit der Gutachterbeauftragung beginnen.
Wenn eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vorsorgevollmacht vorliegt, die Grundstücksgeschäfte ausdrücklich einschließt, ist das Betreuungsgericht grundsätzlich nicht beteiligt. Der Bevollmächtigte handelt auf Grundlage der Vollmacht – ohne gerichtliche Genehmigung. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur gesetzlichen Betreuung.
Wichtig: Die Vollmacht muss notariell beglaubigt oder beurkundet sein, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert. Eine privatschriftliche Vollmacht – auch wenn sie inhaltlich vollständig ist – genügt nicht für Grundstücksgeschäfte.
Bestehen Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmacht oder am pflichtgemäßen Handeln des Bevollmächtigten, kann das Betreuungsgericht auf Antrag eingeschaltet werden. Auch Angehörige mit berechtigtem Interesse können das Gericht informieren.
Hinweis: Rechtliche Orientierung, keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Wir begleiten rechtliche Betreuer und Bevollmächtigte beim Verkauf von Immobilien unter Betreuung – von der Verkehrswertermittlung über die Koordination mit Gutachter und Notar bis zum Vollzug.
In Baden-Württemberg übernehmen wir diese Begleitung persönlich. Außerhalb von Baden-Württemberg arbeiten wir mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen, die die Anforderungen der jeweiligen Betreuungsgerichte kennen. Keine eigenen Niederlassungen, aber ein verlässliches Netz.
Wir koordinieren das Verfahren so, dass Gutachter, Notar, Käufer und Gericht auf demselben Stand sind – und Verzögerungen durch fehlende Unterlagen oder falsche Erwartungen vermieden werden.
Wenn Sie sich gerade in dieser Situation befinden – als Betreuer, Bevollmächtigter oder Angehöriger –, nehmen Sie über das Formular auf dieser Seite Kontakt auf. Wir besprechen die Ausgangslage, bevor Sie den nächsten Schritt gehen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Wertermittlung
Das Redaktionsteam von Immozeit Wertermittlung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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