Immobilienverkauf bei Betreuung: 6 Schritte

Sie tragen Verantwortung für jemand anderen — und jetzt steht ein Hausverkauf an

Sie sind als Betreuer bestellt worden oder führen eine Vorsorgevollmacht aus, und im Vermögen der betreuten Person befindet sich eine Immobilie, die verkauft werden soll — vielleicht um Heimkosten zu finanzieren, vielleicht weil die Immobilie nicht mehr bewohnbar gehalten werden kann, vielleicht auf ausdrücklichen Wunsch der betreuten Person selbst. Die Situation ist emotional und rechtlich zugleich belastend: Sie handeln nicht für sich, sondern für jemanden, der Ihnen anvertraut ist, und Sie haften persönlich dafür, dass Sie dabei die gesetzlichen Grenzen einhalten.

Der entscheidende Unterschied zu jedem normalen Immobilienverkauf: Sie dürfen nicht einfach verkaufen. Das Betreuungsgericht muss den Kaufvertrag genehmigen. Und es genehmigt ihn nur dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis dem plausibel ermittelten Verkehrswert entspricht. Wer die Reihenfolge nicht kennt oder einzelne Schritte überspringt, riskiert eine verweigerte Genehmigung, einen geplatzten Notartermin oder — im schlimmsten Fall — persönliche Haftung.

Dieser Artikel beschreibt die sechs Pflichtschritte in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich durchlaufen werden müssen. Er ist als rechtliche Orientierung gedacht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Warum das Gericht mitentscheidet: § 1850 Nr. 1 BGB

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das reformierte Betreuungsrecht. Die Betreuungsrechtsreform hat die Systematik der genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte neu geordnet. Der Kernparagraph für Immobilienverkäufe ist heute § 1850 Nr. 1 BGB: Danach bedarf ein Rechtsgeschäft, durch das der Betreuer über ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht des Betreuten verfügt oder sich dazu verpflichtet, der Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist genau ein solches Rechtsgeschäft. Das bedeutet: Ohne gerichtliche Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam — er entfaltet keine Rechtswirkung, der Notar kann keine Eigentumsumschreibung veranlassen, und der Kaufpreis darf nicht ausgezahlt werden. Die Genehmigung ist kein Formalakt; das Gericht prüft inhaltlich, ob der Verkauf dem Wohl und den Interessen der betreuten Person entspricht.

Der tiefere Grund für diesen Schutzrahmen liegt in der besonderen Schutzbedürftigkeit betreuter Personen. Sie können ihre Vermögensinteressen nicht selbst wahrnehmen; das Gesetz ersetzt diese Fähigkeit nicht durch Vertrauen in den Betreuer allein, sondern durch eine unabhängige gerichtliche Kontrolle. Stand: September 2026

Schritt 1: Erst der Verkehrswert, dann alles andere

Was Verkehrswert rechtlich bedeutet

Der Begriff Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: Es ist der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition ist für das Betreuungsrecht maßgeblich: Das Gericht prüft den Kaufpreis nicht gegen einen Schätzwert, sondern gegen einen so ermittelten Verkehrswert.

Wie der Verkehrswert ermittelt wird

Die Methodik ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt. Sie kennt drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren oder welche Kombination angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie und der Datenlage ab. Ein freistehendes Einfamilienhaus wird typischerweise nach dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren bewertet; ein vermietetes Mehrfamilienhaus primär nach dem Ertragswertverfahren.

Wer das Gutachten erstellen darf

Nicht jede Schätzung ist vor Gericht verwertbar. Das Betreuungsgericht akzeptiert in der Regel:

• Öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige für Immobilienbewertung
• DIN EN ISO 17024-zertifizierte Sachverständige einschlägiger Zertifizierungsstellen
• Gutachterausschüsse der Gemeinden, die auf Basis ihrer Kaufpreissammlungen Verkehrswertgutachten erstellen

Ein Maklerexposé, eine Onlinebewertung oder eine Bankschätzung genügen nicht. Das Gericht benötigt ein methodisch nachvollziehbares, unterschriebenes Gutachten, das die angewandten Verfahren, die verwendeten Vergleichsdaten und das Ergebnis transparent darstellt.

Kurz- oder Vollgutachten?

Für unkomplizierte Wohnimmobilien akzeptieren manche Gerichte ein Kurzgutachten, das die wesentlichen Bewertungsschritte komprimiert darstellt. Bei komplexen Objekten — Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Anteile, Erbbaurecht, erhebliche Mängel — ist ein Vollgutachten nach ImmoWertV 2021 sicherer. Im Zweifel empfiehlt es sich, vorab beim zuständigen Betreuungsgericht anzufragen, welche Form erwartet wird; das spart Zeit und vermeidet eine Nachforderung mitten im Verfahren. Stand: September 2026

Schritt 2: Kaufangebot erst nach der Wertermittlung einholen

Es ist rechtlich nicht verboten, parallel zu verhandeln und einen Kaufinteressenten zu suchen, während das Gutachten noch erstellt wird. Aber der Kaufvertrag darf erst dann beurkundet werden, wenn der Verkehrswert feststeht — denn nur dann kann der Notar sicherstellen, dass der beurkundete Kaufpreis nicht offenkundig unter dem Verkehrswert liegt, und nur dann kann das Gericht sinnvoll prüfen.

Der Genehmigungsvorbehalt im Notarvertrag

Der Notar nimmt in den Kaufvertrag einen ausdrücklichen Genehmigungsvorbehalt auf: Der Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung gemäß § 1850 Nr. 1 BGB. Das bedeutet für den Käufer: Er hat einen rechtsgültig unterzeichneten Vertrag, aber er wird erst dann Eigentümer, wenn die Genehmigung erteilt und rechtskräftig ist. Der Käufer muss diese Wartezeit kennen und einkalkulieren. Wer einem Käufer Druck macht, bevor die Genehmigung vorliegt, handelt nicht im Interesse der betreuten Person.

Ein verantwortungsvoller Makler oder Betreuer informiert potenzielle Käufer früh über diesen besonderen Ablauf, damit die Finanzierungsplanung des Käufers die zusätzliche Zeit berücksichtigt.

Schritt 3: Antrag beim Betreuungsgericht

Welches Gericht zuständig ist

Zuständig ist das Betreuungsgericht, das die Betreuung führt — also das Gericht, das den Betreuerausweis ausgestellt hat. Das ist nicht notwendigerweise das Gericht am Ort der Immobilie. Liegt die Immobilie beispielsweise in Stuttgart, die betreute Person wohnt aber im Pflegeheim in Kornwestheim und die Betreuung wird beim Amtsgericht Ludwigsburg geführt, dann ist Ludwigsburg der richtige Ort für den Antrag.

Welche Unterlagen eingereicht werden

Ein vollständiger Antrag enthält typischerweise:

• Den notariell beurkundeten Kaufvertrag (im Original oder beglaubigte Abschrift)
• Das aktuelle Verkehrswertgutachten eines anerkannten Sachverständigen
• Den Betreuerausweis (im Original)
• Einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Ggf. Nachweise über den Verwendungszweck des Erlöses (z. B. Heimkostenbelege)

Ein unvollständiger Antrag führt zu Rückfragen und verzögert das Verfahren. Es lohnt sich, die Vollständigkeit der Unterlagen vor Einreichung zu prüfen.

Anhörung der betreuten Person

Das Gericht kann — und wird bei bedeutenden Vermögensentscheidungen häufig — die betreute Person anhören, sofern ihr Zustand das zulässt. Ziel ist es, ihren erklärten oder mutmaßlichen Willen in die Entscheidung einzubeziehen. Eine solche Anhörung ist kein Hindernis, sondern Ausdruck des Schutzgedankens des reformierten Betreuungsrechts.

Schritt 4: Prüfung durch das Gericht

Das Gericht prüft im Kern zwei Fragen: Entspricht der Kaufpreis dem Verkehrswert? Und dient der Verkauf dem Wohl der betreuten Person?

Was das Gericht konkret prüft

• Liegt der Kaufpreis mindestens im Bereich des gutachterlich ermittelten Verkehrswerts? Ein deutlicher Abschlag ohne sachliche Begründung wird regelmäßig verweigert.
• Ist das Gutachten methodisch nachvollziehbar und aktuell?
• Dient der Erlös dem Lebensunterhalt oder dem Wohl der betreuten Person — oder wird er anderweitig verwendet, was zusätzlicher Begründung bedarf?
• Gibt es Umstände, die auf eine Benachteiligung der betreuten Person hindeuten?

Wann das Gericht Ergänzungsgutachten anfordert

Das Gericht kann ein ergänzendes oder neues Gutachten anfordern, wenn das vorliegende methodisch unzulänglich ist, wenn die Bewertung veraltet ist oder wenn zwischen Gutachten und Kaufpreis eine erhebliche Differenz besteht, die es nicht selbst erklären kann. Vollständige Unterlagen bei Ersteinreichung, ein aktuelles und klares Gutachten sowie eine kurze schriftliche Begründung des Verkaufsanlasses reduzieren Rückfragen und verkürzen die Bearbeitungszeit erheblich. Stand: September 2026

Schritt 5: Genehmigung erteilt — aber noch nicht vollziehbar

Das Gericht hat die Genehmigung erteilt. Aber: Der Notar darf den Vollzug noch nicht anstoßen. Die Genehmigung muss erst rechtskräftig sein.

Die Beschwerdefrist nach § 63 FamFG

Gemäß § 63 FamFG beträgt die Beschwerdefrist einen Monat ab Zustellung des Beschlusses. Während dieser Frist können Beschwerdeberechtigte gegen die Genehmigung Beschwerde einlegen. Erst wenn die Frist abgelaufen ist und keine Beschwerde eingelegt wurde, ist der Beschluss rechtskräftig und der Kaufvertrag unbedingt wirksam. Stand: September 2026

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Betreuer — oder ungeduldig wartende Käufer — drängen darauf, die Eigentumsumschreibung sofort nach Erhalt des Genehmigungsbeschlusses einzuleiten. Das ist unzulässig. Der Notar darf den Vollzug erst nach eingetretener Rechtskraft veranlassen und wird dies in aller Regel auch nicht tun.

Schritt 6: Vollzug durch den Notar

Nach eingetretener Rechtskraft der Genehmigung leitet der Notar den Vollzug ein:

• Eigentumsumschreibung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer.
• Kaufpreisauszahlung: Erst wenn die Eigentumsumschreibung gesichert ist, wird der Kaufpreis an den Betreuer zugunsten des Vermögens der betreuten Person ausgezahlt.
• Grunderwerbsteuer: In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises, die der Käufer schuldet (Rechtsgrundlage: GrEStG BW; Stand: September 2026).
• Meldepflicht des Betreuers: Der Betreuer ist verpflichtet, den erfolgten Verkauf und den Eingang des Kaufpreises dem Betreuungsgericht zu melden und dies im Rahmen der jährlichen Rechnungslegung zu dokumentieren. Wer diese Meldepflicht vergisst, riskiert eine Pflichtwidrigkeitsfeststellung durch das Gericht.

Was in der Praxis immer wieder zu Verzögerungen führt

Es gibt wiederkehrende Muster, die Verfahren verzögern oder zum Scheitern bringen:

• Verhandeln ohne Gutachten: Wenn ein Kaufpreis mündlich vereinbart oder öffentlich kommuniziert wird, bevor der Verkehrswert feststeht, entsteht Druck, diesen Preis zu verteidigen — auch wenn er sich als zu niedrig erweist.
• Gutachten nicht gerichtsverwertbar: Online-Schnellbewertungen, Maklereinschätzungen oder interne Bankwerte sind vor Gericht regelmäßig nicht ausreichend. Das Gericht fordert nach, das Verfahren verlängert sich um Wochen oder Monate.
• Käufer nicht informiert: Ein Käufer, der nicht weiß, dass die Genehmigung nach Erteilung noch nicht vollziehbar ist, kann seinen Finanzierungsrahmen verpassen oder unangemessenen Druck ausüben.
• Druck vor Rechtskraft: Jede Handlung, die den Vollzug vor Ablauf der Beschwerdefrist einleitet oder suggeriert, dass der Vertrag bereits unbedingt wirksam ist, ist rechtlich problematisch.
• Vergessene Meldepflicht: Der Verkauf ist abgeschlossen, der Kaufpreis eingegangen — und der Betreuer hält das für das Ende. Die Meldung an das Betreuungsgericht ist aber Pflicht und gehört in die Rechnungslegung.

Hinweis zum Maklervertrag

Ein häufiges Missverständnis: Muss auch der Maklervertrag vom Betreuungsgericht genehmigt werden? § 1850 Nr. 1 BGB erfasst das Verfügungs- und Verpflichtungsgeschäft über das Grundstück selbst — also den Kaufvertrag. Der Maklervertrag, der lediglich die Vermittlung einer Gelegenheit zum Ziel hat, fällt nicht darunter. Der Betreuer kann einen Makler beauftragen, ohne dafür eine Genehmigung einzuholen. Genehmigungspflichtig bleibt allein der Kaufvertrag. Diese Einschätzung ist rechtliche Orientierung; im Einzelfall empfiehlt sich die Rücksprache mit dem Betreuungsgericht oder einem Rechtsanwalt.

immozeit begleitet Betreuer im gesamten Verfahren

immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim, Baden-Württemberg. Wir begleiten Betreuer, Bevollmächtigte und Familienangehörige beim Immobilienverkauf unter Betreuung: von der Koordination des Verkehrswertgutachtens über die Vorbereitung des Notartermins bis zur Dokumentation für das Gericht. Außerhalb von Baden-Württemberg arbeiten wir mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen.

Wenn Sie wissen möchten, in welchem Schritt Sie sich befinden und was als nächstes ansteht: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns werktags zeitnah und besprechen die nächsten Schritte für Ihre konkrete Situation — ohne Verpflichtung und ohne Zeitdruck.